什么是房屋买卖合同?

在您决定要购买一栋房子之后,下一步就是向卖家出价。这个出价通常会被记录在买卖合同上面,这是一份具有法律约束力的合约,上面记录了买卖双方达成协议后的条款。现在通常使用的买卖合同是新西兰房地产协会和奥克兰律师协会共同起草的合同。

合同中通常包括:
- 买卖双方的名字
- 房产地址
- 房产的类型和法律说明
- 房产所在区域
- 购买价格
- 定金金额
- 买方的购买条件
- 租赁信息(如果有的话)
- 合同无条件的日期
- 交割日期
- 任何与房屋一同出售 的财产,例如百叶窗,幕帘,白色陶瓷器,灯具以及地毯等
- 买卖双方律师信息

律师需要审查合同吗?

在签署完合同之后,合同就会变成具有法律约束力的协议;所以在签字之前让您的代表律师审查一下起草的合同是很有必要的。

购房之前需要完成哪些重要的检查?

建议您完成以下内容:
- 取得估价报告
- 向地方政府取得土地信息备忘录(LIM)
- 取得房屋检查报告
- 搜索房屋产权以及获取专业意见
- 任何其他的专业顾问—包括可以进行房屋湿气测试的公司

什么是产权搜索?

产权搜索指的是搜索房产的产权证书以及注册在新西兰土地局上重要的债权信息。其中包括一些信息,例如物主,法律描述说明,地役权,土地契约和抵押借款。您的律师将会告诉您哪些债权信息可能会影响您购买此房产。

什么是Fee Simple?

Fee Simple的产权通常会被叫做“永久产权”(freehold)。这种无条件继承的地产赋予土地所有者在使用和转让(例如处置权)土地上拥有最大的权力 (依据相关法律和债权信息)。

什么是Unit title?

单位产权又叫“Strata Title”或者“Stratum Estate”,它可以是永久产权(freehold)或者租赁产权(leasehold ), 这种产权通常存在于公寓楼类型,它允许对于公共空间的共同拥有权,例如公用车道,人行道和电梯。

什么是Cross lease?

Cross lease fee simple的房产指的是一部分人共同拥有一块没有分割的土地,而土地上的房屋则需向其他土地拥有者租赁999年。单元房或联排别墅通常是这样的产权。

什么是土地信息备忘录(LIM)?

LIM是有关地方当局对于房产信息的一个汇总,它一般包括以下房产信息:
- 特殊的土地特征与特性,例如潜在侵蚀,下滑和沉陷
- 地税信息
- 关于房屋,水管,排水,资源规划许可的信息,包括任何被批准的房屋和资源许可
- 与房产或邻居房产相关的通知

如果您想要购买新西兰的房屋,我们建议您在购买之前取得一份LIM。

什么是房屋检查报告?

房屋检查报告是由合格的并且有经验的房屋检查员提供的。房屋检查员会检查房屋中可供检查的各个部分。

一份专业的房屋检查报告会指出任何需要注意的地方。检查通常会涵盖:
- 内饰 - 内部装修的维护
- 外观 - 屋顶,屋顶空间和底层地板
- 地基 - 防洪,排水,地基的状况(墙体维护等),相邻地面的径流
- 房产内其他的建筑物

对于公寓楼,检查员通常只会检查内部装修和阳台(如果有的话)。

什么是“楼花”(buying off the plans)?

“楼花”(buying off the plans)指的是购买还没有建成,只有楼房发展计划的房产。

发展商使用的“楼花”买卖合同是比较特殊的,里面可能会包含一些对买方不太公平的内容。在签字之前最好让您的律师审查一下合同的内容。

需要注意的事项:
- 发展商通常会掌控施工直到交割;对于阶段性的发展计划,有时候会到交割之后的一段时间。
- 首付通常需要在签合同时就支付,或者在买房者所有条件都满足之后支付。为了减低开发商在施工完成之前破产清盘的风险,建议买家把钱放在卖方律师的信托账户或者由第三方保管。
- 许多“楼花”都是多个单位的发展计划,产权是unit title (即公寓楼)。每个屋主都是法人团体(Body Corporate)的会员,必须支付Body Corporate的各项开支和遵守Body Corporate的规章制度。
- 发展商不太会担保施工完成的具体日期。交割日期通常会在以下情况发生之后确定:
o 颁发产权证书
o 工地施工完成
o 当地政府颁发Code of Compliance Certificate (CCC)

什么是Code of Compliance Certificate?

Code of Compliance Certificate (CCC) 是一份正式的书面声明,它是根据建筑法第95节,证明建筑施工符合当初申请的建筑许可。

在所申请建筑许可中的所有工作都完成之后,物主必须要申请CCC。

物业所有权的类型有哪些?

独有权(Sole ownership)是指一个人拥有和控制房产。

共同所有权(Co- ownership)是指一个人以上拥有一个物业,物业通常可以以两种不同的方式所拥有:
Tenancy in common:拥有财产的一部分,可以是均等的或是不相等的股份。如果其中一个拥有者过世,他(她)的股份会由他(她)所指定的人继承。
Joint tenancy 是指每一个拥有者都拥有财产相同数量的股份。如果其中一个拥有者过世,股份就会自动平均转移给另外的拥有者。

什么时候需要在新西兰申请贷款?

如果您想要申请贷款买房,贷款信息会被注册在房产的产权证书上用来保护银行的利益。

在签合同之前最好先得到银行的预批。在选到心仪的房子之后,您需要跟银行确认一下贷款的金额。

如果房子采取拍卖方式销售的话,特别需要注意的一点是一旦拍卖完成,合同就自动变成无条件,您就必须依法从卖家手中购买房产。

我需要签署哪些文件,可以找人帮我代签吗?

在合同变成无条件之后,您需要在交割之前到您的代表律师那里签署一些文件。

您需要亲自在律师面前签署所需要的文件。

如果您有合法的授权书,那么您的授权人可以代替您在律师面前签署文件。需要注意的是有些银行可能不接受由授权人代签的文件,这时还是需要您亲自签署。

如果您在交割之前不在新西兰,或者不是新西兰的常住居民,您可以到您居住国的公证处,在公证员面前签署文件,然后把原件邮寄给您的律师 (根据您的律师的接受与安排)。

在新西兰,什么样的所有权结构适合我?

选择什么样的所有权结构要根据自己的情况来定,这一点是很重要的,而且购买投资房产和购买自住房产是有所不同的。

您应该咨询律师的专业意见,用什么样的名义去购买房产是最好的。您最好也咨询一下您的会计师关于这些所有权结构的税收标准。

个人名义
这个是最简单的所有权方式,您可以以个人的名义拥有房产,被称作“Sole Tenant”,或者是两个或更多的人拥有房产,被称作“Joint Tenants ”或者“Tenants in Common”(参照以上关于房产所有权内容的讨论)。

基金
基金是一种具有法律约束力的安排,建立者会依法将一些财产的所有权转移给受托人,受托人管理着基金中受益人的利益。

建立基金的主要优点 (例如:家庭基金)
1. 财产保护 – 保护您的财产不会受到第三方的索赔,在一定情况下可以保护婚前财产
2. 继承计划 –为您的家人或后代提供财产保障

公司
公司对于股东来说是一个独立的法律个体。对于那些债务超过公司本身股权价值的股东们来说,他们只需要付上有限的责任。

公司需要在新西兰负责注册公司的有关机构进行注册。最好咨询一下新西兰注册公司方面的专业人士的意见。

什么是拍卖合同?

拍卖合同是一个在拍卖完成后即无条件的购房合同。
这意味着有意向的买家必须在拍卖之前就完成一些重要的查询和检查,例如贷款预批,取得LIM报告和屋检报告以及产权检查等。

什么是Body Corporate?

Body Corporate是集中了一个区域内所有unit title产权业主的一个组织。它是unit title产权房产的一个特性,常见于公寓楼或是多个单元的住宅。

Body Corporate的主要职能在于组织管理所有房屋的保险事宜以及其他的改进,来保持共同财产的良好状态。

Body Corporate会有自己的规章制度,用来控制业主的义务和责任,有意向的买家需要注意和熟悉一下这些规章制度。

 

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